Co zrobić, aby wybudować dom bez formalności?

Od 3 stycznia 2022 r. osoby, które posiadają działki budowlane, mogą - w uproszczonej procedurze - wybudować na niej dom do 70 mkw. Poniżej prezentujemy najważniejsze informacje i rozwiewamy wątpliwości związane z budową „domów bez formalności”.

Kto może wybudować dom do 70 mkw.?

• Każdy pełnoletni obywatel Polski, bez względu na swój status społeczny, może w uproszczonej procedurze wybudować dom o powierzchni zabudowy do 70 mkw.
• Może to uczynić pod warunkiem, że inwestycja służy zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
• To rozwiązanie jest adresowane zarówno do osób indywidualnych jak również do małżeństw i rodzin z dziećmi, czyli do każdego, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez co należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Jakie są podstawowe założenia tej inwestycji budowlanej?

• Dzięki nowej ustawie łatwiej niż dotychczas będzie można wybudować jednorodzinny budynek mieszkalny.
• Aby wybudować taki dom, nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy. Jeżeli jednak inwestor nie posiada takich kompetencji, to nadal może skorzystać z usług takiej osoby.
• W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy zwrócić się do odpowiedniego organu gminy lub miasta, który wyda  dokument o warunkach zabudowy w ciągu 21 dni od momentu złożenia wniosku w tej sprawie.

Na czym polega uproszczona procedura?

• Wyłączona zostaje możliwość zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu wobec dokonanego przez inwestora zgłoszenia budowy.
• Do budowy można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy i zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
• Nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani też prowadzić książki budowy.

Jakie kroki należy podjąć, aby skorzystać z tego programu?

• Zanim inwestor rozpocznie budowę domu do 70 mkw. powinien zgromadzić i podpisać wszystkie niezbędne w tym celu dokumenty.
• Inwestor zgłasza do starosty powiatowego budowę domu wraz z projektem budowlanym i dotychczas wymaganymi, standardowymi załącznikami. Do zgłoszenia należy dołączyć:

- projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej - w 3 - - egzemplarzach albo elektronicznej - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

• Może je przesłać pocztą, przekazać osobiście lub przez pełnomocnika albo złożyć online za pośrednictwem strony https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/
• Powinien dołączyć do tych dokumentów oświadczenia o tym, że:

- planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych  (oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej),

- w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, inwestor sam przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową,

- dokumentacja dołączona do zgłoszenia budowy jest kompletna.

• Następnie zawiadamia organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
• Dopiero wtedy może rozpocząć budowę „domu bez formalności”.

Organy, które mają prawo skontrolować realizację inwestycji

• gminy wydające decyzje o warunkach zabudowy,
• organy nadzoru budowlanego.

Jakie warunki należy spełnić, aby rozpocząć budowę domu do 70 mkw.?

• Inwestor powinien posiadać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Powinien doręczyć zgłoszenie wraz z projektem budowlanym organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
• Zawiadamia organ nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Jakie warunki musi, a jakie może spełniać dom budowany w uproszczonej procedurze

• Dopuszczalna powierzchnia zabudowy planowanego budynku po tzw. obrysie nie może przekroczyć 70 mkw.
• Inwestor może zbudować dom wolnostojący, który będzie posiadał maksymalnie dwie kondygnacje, a jego obszar oddziaływania musi zmieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.
• To oznacza, że maksymalna użytkowa powierzchnia domu może wynieść nawet 140 mkw.
• Dom może posiadać piwnicę, balkony i tarasy, jeśli jest to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach budowy. Piwnica jest liczona jako osobna kondygnacja, a ustawa mówi, że budynki do 70 mkw. mogą być max. dwukondygnacyjne.
• Budowę domu należy  prowadzić w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Do kogo należy się udać w celu adaptacji projektu do działki?

Przed rozpoczęciem  inwestycji projekt budowlany powinien zostać  zaadaptowany do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,  a w przypadku jego braku, do decyzji o warunkach zabudowy przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania w tym zakresie.

Czy przy budowie domu do 70 mkw. inwestor będzie mógł skorzystać z darmowych projektów budowlanych?

Tak. Będą one dostępne przez internet w II kwartale 2022 r. na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego pod poniższym linkiem:

      https://www.gunb.gov.pl/strona/dom-do-70-m2

Poniżej wyjaśniamy też kilka nieścisłości na tematy, które pojawiają się w powszechnym obiegu.

Domu wybudowanego w uproszczonej procedurze nie można sprzedać lub wynająć.

• Ustawa nie zawiera regulacji określających warunki zbycia, sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości. W związku z tym jeśli inwestor w przyszłości będzie chciał przenieść własność takiego domu np. na dzieci lub inne osoby,  to będzie mógł to uczynić. Zostanie bowiem spełniony wymóg zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Dom do 70  mkw. można również – bez żadnych ograniczeń  natury prawnej – sprzedać lub wynająć.

Nie mogę wybudować domu do 70mkw na terenie, który nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

• W takim przypadku należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, którą dla domu budowanego w uproszczonej procedurze będzie wydawał odpowiedni organ gminy w  ciągu 21 dni od momentu złożenia wniosku w tej sprawie.

Czy jeśli zmieni się sytuacja materialna lub życiowa inwestora i będzie potrzebował sprzedać wybudowany dom, to grożą mu jakieś konsekwencje prawne?

• Jeżeli sytuacja materialna lub życiowa inwestora zmieni się, wówczas będzie mógł on sprzedać tego typu dom. Złożone przez inwestora - pod rygorem odpowiedzialności karnej - oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkaniowych, ma na celu przeciwdziałanie nadużyciom rynkowym.

Czy wybudowany w ramach programu dom trzeba zajmować "dożywotnio”?

• Inwestor nie musi mieszkać i korzystać z wybudowanego przez siebie domu do 70mkw. do końca życia. Może go w dowolnym momencie sprzedać.

Czy można zweryfikować prawidłowość działań w trakcie budowy wg uproszczonej procedury?

• W każdym momencie realizacji inwestycji, jak również po jej zakończeniu, odpowiednie organy nadzoru budowlanego mogą skontrolować, czy dom do 70 mkw. powstał w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i ładu przestrzennego. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, organy te będą podejmować stosowne kroki prawne.

Źródło: gov.pl